Dostupnost bydlení dnes nestojí jen na ceně pozemků nebo úrokových sazbách. Podle Erika Štefanoviče, jednatele DELTA Group CZ&SK, která projektuje bytové domy v Praze i ve Vídni, leží rozhodující část nákladů — i úspor — dávno před zahájením stavby: ve fázi přípravy, projektování a koordinace.
Dvě metropole, dvě filozofie
Zásadní rozdíl mezi Prahou a Vídní není jen v číslech, ale v samotném přístupu k bydlení jako veřejnému statku. Vídeň stojí na systému budovaném desítky let — přibližně 220 000 obecních bytů a dalších zhruba 200 000 podporovaných bytů prostřednictvím obecně prospěšných stavebních sdružení. Téměř polovina Vídeňanů bydlí v těchto dvou segmentech a nájmy se odvozují od skutečných nákladů, nikoli od toho, co trh unese.
Praha po deregulaci přenechala bydlení v podstatě plně tržnímu mechanismu. Výsledkem jsou ceny nové výstavby, které jsou pro střední příjmové skupiny prakticky nedostupné. Z pohledu projekční kanceláře se rozdíl projeví hned v první fázi: ve Vídni vstupujete do strukturovaného prostředí architektonických soutěží s expertní porotou a jasnými lhůtami pro povolování, v Praze do prostředí s větší volností, ale i větší nejistotou — zejména v otázce územního plánu a délky řízení.
Kde vznikají skutečné úspory
Rozhodnutí přijatá v prvních 15–20 % životního cyklu projektu ovlivňují 70–80 % celkových nákladů. Správná volba konstrukčního systému, dispozičního řešení nebo způsobu zakládání stavby může znamenat rozdíl v desítkách milionů korun. Klíčem je integrované plánování — pokud architektura, statika, profese TZB a projektové řízení fungují v jednom týmu od začátku, lze optimalizovat dříve, než se problém promítne do rozpočtu. DELTA pracuje s BIM jako standardem a energetické simulace umožňují už ve fázi návrhu digitálně ověřit spotřebu tepla, chladu i primární energie. Klient tak dostane konkrétní čísla podložená výpočtem, ne odhady.
Stále silnější je také nástup hybridních konstrukcí — kombinace betonu a dřeva či prefabrikovaných prvků — které zkracují dobu výstavby a snižují uhlíkovou stopu. Zkušenosti z projektů jako BOKU Wien či Campus Ried potvrzují, že hybridní řešení je připraveno i pro rezidenční výstavbu.
Tři podmínky kvalitní realizace
Štefanovič shrnuje tři předpoklady, a všechny jsou podmínkou, ne volbou: jasný záměr definovaný dříve, než vzniká první studie; integrovaný tým sdílející jeden BIM model už od první fáze; a kultura spolupráce postavená na společných cílech a principech lean managementu.
Důkazem, že rozpočtové omezení nemusí být překážkou kvality, je vídeňský projekt Traviatagasse, kde DELTA jako generální projektant navrhla model cenově dostupného mezigeneračního bydlení.
O DELTA Group
DELTA Group je architektonická a generálně projekční kancelář působící v Česku, na Slovensku, v Rakousku a na Ukrajině. V bytové a rezidenční výstavbě doprovází zadavatele ve všech fázích — od architektonického konceptu přes řízení a koordinaci výstavby a technický dozor (TDI) až po kolaudaci a předání.
Reference bytových projektů v doprovodu DELTA Group
FOTO: Hertha Hurnaus, DELTA Group
