Pojďme se dnes zaměřit na interkulturní odlišnosti v oblasti výstavby. Jakým způsobem se liší výstavba velkých průmyslových budov na Ukrajině ve srovnání s Českou či Slovenskou republikou a například Rakouskem jsme se zeptali Erika Štefanoviče, jednatele české a slovenské pobočky společnosti Delta Projektconsult, která aktivně působí v oblasti konzultace, projekce a řízení stavby ve střední Evropě již 35let.
Interkulturní rozdíly v obchodním jednání s investory
V čem spatřujete hlavní rozdíly v úvodní fázi, tedy při projednávání plánovaného projektu s investorem?
Velmi rozdílný je charakter obchodní schůzky s ukrajinským investorem a například rakouským. Diametrální rozdíl je zejména v atmosféře obchodní schůzky a také v argumentaci proč a jakým způsobem nejefektivněji realizovat daný stavební záměr.
Rakousko
Rakouští investoři jsou velmi striktně orientovaní na výsledek a dbají zejména na důkladnou přípravu a pevně stanovený scénář, časový harmonogram výstavby ale také například možných rizik, aby se vyhnuli případné improvizaci. Jednání je velmi věcné, jde se rovnou k věci a zůstává se u tématu. Takové jednání rakouský či německý investor považuje za profesionální. Jejich komunikace je založena ve velké míře na přímosti a explicitnosti. Co si myslí, řeknou a co řeknou, to si také myslí. Nám v Čechách se mohou zdát někdy až nediplomatičtí. Díky tomuto stylu komunikace mohou působit na českého či ukrajinského partnera až konfliktně. Naskytne-li se problém k řešení, investor Rakušan je přesvědčen o tom, že k odstranění chyby či odkrytí problému lze snadno dojít důkladnou analýzou a rozebráním slabých míst projektu. Jsou puntičkáři, osvědčený postup si pečlivě zaznamenají pro případ, že by se v podobné situaci ocitli příště či ještě lépe, aby se jí do budoucna vyvarovali.
Ukrajina
Zatímco když budete sedět na úvodním jednání nad projektem s investorem z Ukrajiny, není výjimkou, že se jednání protáhne o tři hodiny přes stanovený čas, občas se odbočí od bodů jednání a konec se zdá být v nedohlednu. Partner z Ukrajiny se tak připravuje na různé alternativy, které mohou být výsledkem jednání. Vztahy mezi jednajícími jsou obvykle vnímány silněji a významněji než věcný obsah jednání. Spíše se osvědčí přátelská atmosféra, lidsky příjemná než striktní body, grafy, termíny a struktura projektu. Vzájemná důvěra a neformálnost má přednost před věcnými postupy. Prioritní jsou vzájemné dobré vztahy a to i za cenu prohřešku vůči všeobecným pravidlům, což je například u rakouského či německého investora zcela nemyslitelné.
Přípravné fáze projektu
Co se týče samotné přípravy a plánování projektu, spatřujete nějaké hmatatelné rozdíly mezi západní a východní Evropou?
Kdybych měl zobecnit standardní přístup investorů například německých vůči českému a pojmenovat konkrétní rozdíly, tak musím rozhodně uvést patrný rozdíl v přístupu k přípravě projektu. Delta se ve své praxi setkává s velmi mnoha investory. Z různých oborů i oblastí, jak zeměpisných tak produktových. A právě proto jsme přistoupili k určité formě vzdělávání investorů pomocí tzv. „Slabikáře investora“, který velmi srozumitelnou a přehlednou formou těmto lidem (kterým my de facto pomáháme chránit jejich investice) dává základní přehled o činnostech a krocích, které jsou s úspěšnou realizací projektu neodmyslitelně spojené a nelze je opomíjet či podceňovat.
Mluvím o této příručce pro investora proto, že standardně projekt prochází 7 fázemi. Přičemž první dvě zahrnují vývoj projektu – definice stavebního záměru a také přípravu projektu neboli upřesnění organizace celkového procesu výstavby. Český investor však často začíná svůj projekt například přístavby skladovací haly až ve fázi tři – projektování. A to v lepším případě. V horším případě i ve fázi čtyři – výběrové řízení a zadávání zakázky. Mezi poslední tři fáze řadíme – realizaci, předání díla a provoz budovy.
Ta horší varianta probíhá tak, že u stavebních firem na základě několika obecných řádků na papíře požaduje nacenění realizace plánované budovy. A samozřejmě se nestačí divit, jak se jednotlivé nabídky stavebních firem od sebe liší. Aby ne, zadání je tak obecné a povrchní, že zhotovitelé musí počítat s rezervami atd. Je to podobné jako když poptáte raut na firemní školení a Vaším jediným požadavkem je „oběd pro 200 lidí.“ Je přece diametrální rozdíl v ceně, úrovni a celkové atmosféře firemního oběda, pokud bude na jídelní tabuli servírován řízek s chlebem na papírovém tácku a dodavatel neřeší, co budou lidé pít, zda potřebují příbor, ubrousek a kdo jim jídlo vlastně naservíruje. A nebo v případě druhé nabídky, která je formou rautu a skládá se z menu o třech chodech složeného z různých druhů masa včetně ryb, salátu, dezertu a pití dle vlastního výběru. Proto je nutná příprava, aby byly jasně řečeny skutečné potřeby investora a také cíle, které musí objekt splňovat včetně užitku a funkce, kterou má plnit. Jak asi správně tušíte, cenové nabídky se tedy v těchto dvou případech velmi liší. A pokud investor sáhne po té nejobecnější a nejlevnější, ve výsledku se pak obvykle výrazně liší i původní investiční rozpočet vyhrazený pro tuto halu od toho reálného. Objekt je však již postaven a předán investorovi do užívání a fakturovaná částka je samozřejmě třeba i o třetinu vyšší než původní kalkulace zpracovaná na základě velmi obecného zadání.
Pro českého investora výstavba začíná až momentem kopnutí do země.
Je tedy příprava projektu a jeho detailní studie v Čechách dle Vás podceňována?
Ano, obecně čeští investoři podceňují projektovou přípravu. A nejen oni. Z praxe v Čechách, na Slovensku, ale i na Ukrajině mohu říct, že samotný projekt, tím mám na mysli práci projektanta a s tím spojenou projektovou dokumentaci, má pro investora téměř nulovou hodnotu. Je to pro ně v podstatě nutná povinnost, kterou splní jen kvůli povinným legislativním krokům. Pro tyto investory výstavba začíná až momentem kopnutí do země.
Zatímco rakouští a němečtí investoři mnohem více dbají na přípravu. Nepodceňují možná rizika spojená se zpožděním výstavby, velmi podrobně rozpracovávají projektovou dokumentaci proto, aby byly jasné a zřejmé všechny technické detaily a předešli unáhleným rozhodnutím pod tlakem, která obvykle výstavbu neúměrně prodražují či prodlužují. V Čechách či na Slovensku je toto podceňování přípravy asi dáno tím, že jsme obecně ve světě vnímáni jako „kutilové“, kteří si na mnoho věcí troufnou sami. Možná, že nám to svým způsobem vnesla pod kůži doba socialismu, kdy jsme byli odkázáni víceméně na své znalosti a dovednosti a v podstatě neexistovaly stavební firmy na výstavbu rodinného domu. A tak dodnes v některých případech a bohužel i v případě průmyslové haly za 30 milionů podceňujeme rizika a důsledky některých svých rozhodnutí a pouštíme se tedy do tohoto dost složitého mechanismu sami bez zkušeností s tím, že se to pak „nějak udělá,“ než abychom to raději svěřili odborníkovi na danou oblast.
Generální dodavatel versus více zhotovitelů
Myslíte si, že proces tendru či výběrového řízení a jeho pravidel pro výběr optimálního dodavatele stavby je srovnatelný v rámci Evropy?
Zde začíná být patrný určitý trend, který je zásadní pro organizaci při realizaci projektů. Obvykle se zejména rakouští či němečtí investoři stále častěji rozhodují pro rozdělení jednotlivých činností v rámci projektu mezi více stran, mezi více odborníků, dle jejich specializace. Vysvětlují to tím, že skutečně každá ze zainteresovaných stran pak realizuje opravdu ty úkony na které se specializuje, ve kterých má zkušenosti a své vlastní odborníky a dokáže tak flexibilněji reagovat v náhlých situacích než jeden generální dodavatel.
Úřední šiml spojený s výstavbou
Co se týče zahájení výstavby, spatřujete i zde v rámci Evropy rozdíly?
Určité ano. Rakouští kolegové jsou například doslova šokováni, jak dlouho v Čechách a věřte, čím více jste na východ, tím ještě déle trvají nutná oznámení, ohlášení a povolení ke stavbě. Zatímco v Rakousku obvykle vyřizujeme vše potřebné odhadem 3-4měsíce, v Čechách je to průměrně 7 měsíců a více a na Ukrajině by to bylo téma na samostatný článek.
Víte v čem já osobně vnímám diametrální rozdíl? V našem myšlení při jednání s úřady či konkrétními úředníky. A teď budu mluvit konkrétně za jednoho německého investora, kterému jsme v Čechách realizovali výrobní halu pro 50 zaměstnanců. Českého investora by rozhodně nenapadlo unavovat se stížnostmi nad nekompetentností úředníka, jeho neaktivním přístupem a zbytečným protahováním případu apod. Málo si stěžujeme, a když, tak kamarádům u piva. Tento investor se nespokojil s laxním přístupem úředníků, který zbytečně oddaloval možnost zahájit výrobu a aktivně se dožadoval dodržování schvalovacích lhůt. Při prodleních požadoval písemné vyjádření odpovědných úředníků respektive jeho nadřízených včetně návrhů řešení, postihů atd… Jednalo se o nemalou investici a zejména vznik nových pracovních míst, které by díky úřednímu šimlu nemohly být vytvořeny včas dle plánu. Myslím, že u Čechů přetrvává bolestivá vzpomínka na totalitní přístup úředníků, kdy jakýkoliv odpor byl tvrdě potrestán. Možná proto si raději trpělivě počkáme než jít do konfliktu a dožadovat se toho, na co mám právo.
Standardizace mezinárodních projektů
V Čechách jste vnímáni jako odborníci v oblasti výstavby obchodních center. Je možné projekt určitého obchodního řetězce realizovat zcela za stejných podmínek v rámci Evropy?
Téměř ano. Ideálním příkladem mohou být obchodní a logistické prostory pro řetězec Makro a Metro Cash & Carry, kterých jsme v různých fázích zpracovali celkem 42 v 5-ti zemích Evropy. Ano, zde se jedná o mezinárodně standardizovaný projekt. Projekt, který se nám podařil díky pečlivému stavebnímu managementu a právě zmiňované detailní přípravě zkrátit na neuvěřitelné tři měsíce výstavby. I přes drobné lokální odlišnosti v jednotlivých zemích (legislativní rámec, možnosti lokálních dodavatelů) jsme dodrželi termín a tedy i vysokou produktivitu práce všech zainteresovaných stran. Právě detailní příprava a promyšlené časové harmonogramy zajistily ve všech zemích velmi hladký a rychlý průběh. Obecně lze realizaci průmyslového objektu rozdělit na dvě roviny. Za prvé – chráněnou, kam spadá zejména kancelářská příprava projektu a – nechráněnou neboli manuální část, kde je právě nutné nejvíce dbát na co nejpodrobnější zadání a definici, aby nedocházelo k omylům, chybám a jiným zbytečným průtahům.
Životní cyklus budovy – provozní náklady
Kdybyste měl říct něco, co by si měli čeští investoři převzít od zahraničních investorů, co by naši českou výstavbu posunulo v budoucnu dopředu, co by to bylo?
Přál bych si, aby věnovali více pozornosti při přípravě projektu na celkový životní cyklus budovy. Aby nevnímali při realizaci projektu jen tu úvodní část, tedy samotnou výstavbu, ale celé „funkční období budovy.“ Rakušané již pochopili, že náklady na danou budovu či jinou nemovitost nejsou jen ty prvotní, investiční, při její výstavbě, ale mluvíme tu o jednom velkém funkčním celku, který zde bude stát třeba desítky let a je nutné tedy důkladně promyslet do detailů všechny prostory, aby byly skutečně funkční a užívané. Myslím, že směrem na západ od nás již investoři pečlivě zvažují každý m2. Kdybych mohl s trochou nadhledu citovat mého rakouského kolegy: „Velké prostory umí neprojektovat každý.“ Při přípravě projektu je tedy skutečně potřeba věnovat dostatek času přípravě a plánování, optimalizovat prostory, materiály, technologie… zvažovat celkové budoucí provozní náklady na údržbu budovy a její provoz. Dle toho také navrhovat instalaci technologií, které se snadno udržují například výměnou určité části a ne celkovou výměnou.
Obvykle menší úspora při výstavbě neúměrně násobí další údržbu a provoz a zbytečně tak objekt velmi rychle ztrácí na hodnotě a funkčnosti. Když například předkládáme rakouskému investorovi dvě varianty řešení, určující pro výběr té optimální je ta varianta, která má ekonomičtější údržbu a provoz, přestože při výstavbě je o nějaké procento dražší.
Tato argumentace je naopak velmi složitá na Ukrajině. Zde panují obecně velmi složité podmínky z hlediska přístupu k pozemkům. Vlastní je stát a nabízí je pouze k pronájmu. Investor tedy staví svoji budovu na pronajatém pozemku, má tedy jistotu jejího užívání pouze pět maximálně deset let. Zde se velmi těžko argumentuje a vysvětluje, že je třeba přihlížet na celkový životní cyklus budovy a její provozní náklady s ohledem na několik desítek let dopředu. Pro investora je to spíše krátkodobá investice, zajímají ho především vstupní náklady.
Ale k tomuto pohledu na budovy, který bere v potaz celý životní cyklus budovy, je potřeba i v českém stavebnictví více osvěty do budoucna. Delta si je toho vědoma a proto se o tom snaží s investory diskutovat a také aktivně působit ve spolcích typu Slovenská rada pre zelené budovy, Lebenszyklus Hochbau atd., jež trvale udržitelnou výstavbu či zelené budovy aktivně podporují.
